Franco Guerrieri

Comprare casa - Istruzioni per l'uso
Quando si inizia a cercare casa, la prima cosa da fare è confrontare le offerte che si raccolgono attraverso Internet, i giornali, gli annunci sui portoni, le agenzie, le segnalazioni di amici... Può essere quindi utile creare una scheda nella quale paragonare con ordine le diverse proposte interessanti, evitando foglietti volanti (che si perdono troppo facilmente) e giornali evidenziati (che si confondono nella pila che si accumula in un batter d'occhio). La ricerca di una villa di prestigio si presenta ancora più difficile a causa della limitata disponibilità degli immobili e dell'opportuna riservatezza dei venditori.

Valutare l'immobile in base alle sue caratteristiche
Il valore di un immobile cambia a seconda delle caratteristiche. Tutti sanno che esistono zone più pregiate e zone meno pregiate, ed è ovvio che quanto più è grande l'appartamento tanto più costerà. E un appartamento vecchio o addirittura fatiscente perde valore rispetto ad uno nuovo o ristrutturato. Viceversa una casa antica o "caratteristica" può essere più apprezzata e ricercata di un appartamento nuovo.
Questi tre criteri non bastano però da soli per determinare il prezzo. Quando si parla di "prezzo al metro quadrato" per una certa zona si parla solo di una stima media, all'ingrosso. Per capire quanto valga un appartamento bisogna considerare molti fattori, che lo rendono più o meno appetibile sul mercato.
Oltre a tutto, nel prezzo a cui un immobile viene effettivamente venduto entrano anche considerazioni soggettive, che nessun tipo di parametrizzazione può prendere in considerazione. E' per questo che per l'acquisto di una villa di prestigio, o più in generale, di un immobile di prestigio o di classe superiore, è opportuno affidarsi ad un serio professionista, esperto del settore, come appunto lo Studio immobiliare Franco Guerrieri.

Raccolta della documentazione di base
Una volta individuato e contrattato l'immobile desiderato, è il momento di raccogliere i documenti necessari agli accertamenti:

Atto di provenienza (rogito precedente)
Scheda catastale (contiene la piantina dell'appartamento). Verificare con cura che corrisponda allo stato in cui si trova l'appartamento che ci interessa.
Certificato catastale, che riporta le rendite attribuite. Da queste rendite si ricaverà il valore di riferimento per il calcolo della tassa di registro.
Eventuale regolamento condominiale, che va letto attentamente: se per esempio contiene la proibizione di esercitare un'attività e a noi l'immobile serve proprio per quello, è ovvio che quell'immobile non fa per noi.
Fotocopia della carta d'identità e del codice fiscale del venditore/i.
Eventuale condono edilizio (quando necessario).
"Estratto per sunto degli atti di matrimonio" (lo rilascia il Comune in carta semplice). Questo documento è necessario perché nel caso i coniugi abbiano la comunione dei beni, devono sottoscrivere entrambi sia l'eventuale "accettazione di vendita" (nel caso ci sia l'intermediazione di un'agenzia) sia il preliminare (il cosiddetto "compromesso". Se uno dei due si rifiutasse non si potrebbe successivamente procedere alla vendita.
Contratti di locazione (affitto) in corso o, eventualmente, disdetti di recente.
Dichiarazione dei redditi del venditore (per verificare se l'immobile è stato dichiarato).

Il "compromesso"
Ottenuti e controllati i documenti sopra elencati, si procede alla preparazione del compromesso. Questo documento è in realtà una "promessa di vendita", ma tutti lo chiamano "compromesso". Si tratta di un accordo preliminare in cui il venditore si impegna a vendere, e chi acquista si impegna a comprare. Per questo tipo di contratto è prevista la forma scritta (articolo 1350 del Codice civile).
Il testo del compromesso, che va letto con molta attenzione, e mai (nel caso non sia perfettamente comprensibile in tutte le sue parti) firmato senza prendersi almeno un giorno per farlo verificare da un esperto, è libero. È un atto privato, quindi vi si possono inserire tutte le clausole che si ritengono più opportune. Non bisogna però mai lasciare righe in bianco all'interno dell'atto e soprattutto sopra la firma.
È possibile far redigere questo contratto da un notaio anzi, se si hanno dubbi di qualunque tipo è consigliabile farlo. In questo caso però è importante non chiedere al notaio di autenticare le firme in quanto diventerebbe obbligatoria la trascrizione, con pesanti conseguenze fiscali.
In alternativa (nel caso reputiate affidabile il venditore) è sufficiente andare in cartoleria ed acquistare un "prestampato di preliminare di compravendita immobiliare" e compilarlo in tutte le sue parti, oppure scriverne uno seguendo i requisiti fondamentali qui di seguito elencati.

Dati anagrafici completi delle parti.
Il prezzo dell'immobile.
I tempi e le modalità dei pagamenti.
La data dell'atto di compravendita ufficiale (il rogito).
L'indicazione precisa dell'esistenza (o dell'assenza) d'ipoteche o altri tipi di vincoli.
La regolarità della casa rispetto alle norme edilizie ed urbanistiche e all'eventuale condono edilizio.
La descrizione degli ambienti che compongono l'appartamento, comprese cantine, solai e box.
L'indicazione dei confini con gli altri immobili.
La caparra. Specificare se l'importo del versamento è a titolo di caparra confirmatoria o penitenziale.
Accordi particolari.

Il tipo di immobile (categorie immobililari)
Il catasto è l'archivio di tutti i dati sulla forma e le dimensioni di tutti i terreni e di tutti gli edifici su di essi costruiti in tutto il territorio nazionale. Lo scopo di tanto lavoro è semplice: far pagare le tasse.
Nel 1939 è stato costituito il nuovo catasto edilizio urbano (N.C.E.U.) allo scopo di accertare e censire tutte le proprietà che sorgevano sul territorio italiano. Anche oggi chiunque costruisca nuove abitazione è obbligato a denunciarle al catasto, per poter richiedere il famoso certificato di abitabilità al Comune, che assegna la categoria in base alle caratteristiche costruttive di ciascuna u.i.u. ("unità immobiliare urbana").
Le categorie catastali sono suddivise in 5 gruppi, che si riferiscono alla destinazione degli immobili.
Controllare la categoria catastale serve a verificare che l'immobile sia censito (cioè che non sia abusivo) e a sapere se l'immobile che si compra ha la destinazione che desideriamo (ufficio oppure appartamento d'abitazione).
Assieme al controllo della categoria catastale ricordate di annotare la rendita catastale, che si trova sul certificato catastale, e che vi servirà a determinare il prezzo minimo che va dichiarato sul rogito e quindi quante tasse andranno pagate.